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行成于思
过五关占六将——破解特色小镇五大难关
任国刚 2017/8/29


智纲智库北京战略中心总经理任国刚


由智纲智库主办,北京星牌集团赞助的首届特色小镇开发及资源整合大会圆满落幕。会上,智纲智库北京战略中心总经理任国?#25112;?#34892;了以“过五关占六将——破解特色小镇五大难关”为主题的演讲,任总带领下的北京中心与时代地产携手,在广东深耕产业特色小镇十余个。任总以实战为骨、理论为魂、逻辑为体,为我们深刻剖析了特色小镇绕不过去的“政府、资金、土地、产业、开发”五大难关,并总结了小镇发展必须具备的六类人才,传道与解惑并行,案例与研究齐飞。现将其演讲内容整理成文,与大家分享。



正    文


各位嘉宾下午好,按照王老师的?#25165;牛?#26412;次大会上午传道,下午解惑。什么叫传道?我们可以看到,包括王老师,段总和路总,讲的主要围绕特色小镇的状态、特色小镇运作的核心问题以及未来的趋势。


下午叫解惑,为什么叫解惑?今天特色小镇在中国可以说是全新的领域、全新的行业即便是做产业地产的开发运营企业,面对特色小镇依然有很多的困惑,做产业新城、园区的人转?#24535;?#20570;特色小镇,往往不太成功。


大量的房地产公司并不知道怎么做,政府也一样,我访谈过很多地方政府,他们不知道特色小镇怎么去做。我曾经去过一个国内非常著名的旅行城市,当地政府说知道特色小镇怎么做,花了2000万做了20个特色小镇的规划,做完?#38498;?#24590;么走呢?那就不知道了。所以今天就以实战中遇到的困难为出发点,为大家分享我的一些看法。


1 沙场论兵


怎么样做特色小镇,实际上是摆在上到中央政府、下到省市政府,甚至到了每一个地市县政府,最后到企业,?#23478;?#35299;决的问题。前两天融创找我们也是面对怎样做的问题,万科也在找我们。特色小镇这个全新的领域,没有专业的指导,很容易走偏或者走不下去。


我们一是要知道什么是特色小镇,二是要知道特色小镇大宏观怎么做,微观层面上,具体怎么做其实路还很长。像我们现在做星牌小镇,其实是?#35762;?#20154;一起做,一波是我们智纲智库,另一波是国家发改委小城镇研究院院长,我们双方一起为星牌小镇出谋划策。除了今天这个会,明天还有一个非常重要的会,也是大量国家相关部门,包括从建设部、发改委、财政系统等等都在探讨特色小镇应该怎么落地。


所以特色小镇是一个趋势、是一个风口,但是同样是一个需要从中央到地方,从企业到智库共同探索的一个新型的城市化?#21738;?#24335;,我想最先表达这个意思。


既然是解惑,我会先跟大家一起来享我们做特色小镇的经验、感受。另外,我会用半个小时左右给大家讲解一下做特色小镇所面临的一系列?#21738;?#28857;。难点到底有多少呢?微观的操作可能每个企业都不一样,难点也非常多。不过我们总结了一下,至少有5个非常重要?#21738;?#28857;,怎么攻克这五个难点,就?#23567;?#36807;五关”。而攻克这五关必须要配备六类人才,所以?#23567;?#21344;六将”。



今天上午路总?#30340;?#21069;特色小镇是一个趋势,而且不应该只停留在项目的程度,更应该上升到企业战略。我们今天帮星牌做国际健康特色小镇的同时,也在帮星牌做企业发展战略。大量的企业都想进入特色小镇这个领域,没有企业战略的指导估计很难做成功的。这是因为特色小镇的操作和我们过去传统意义上的房地产、产业、项目?#23478;?#32463;完全不一样。所以我会先用10-15分钟时间解密星牌。


2 解密星牌


星牌的国际健康小镇可以说是代表今天中国特色小镇的一个非常重要的标志性项目。项目诞生之前其实并没有这个“国际健康小镇?#20445;?#24403;时星牌集团的甘董事长来找我们的时候,项目的核心切入点是农村土地改革,大兴区刚好是我们国家集体土地改革33个试点之一,未来这个地方要对整个周边的农村土地、农村经营性用地进行改革。下边我给大家大概讲一下星牌国际健康城的项目脉络和整体的思路。


星牌国际健康小镇


星牌国际健康小镇的总体思路可以用五点概括:


1、一个共同目标:全国领先和全球有影响力的国际健康小镇。


首先星牌做健康小镇应该怎样定位呢?当时这个地方已经成为北京非常热的区域,离首都第二机场5公里,是北京新的经济发展核心区,也是京津冀一体化战略的核心地带。我们做项目,一定要做这个项目的核心突?#39057;悖?#25214;不到这个突?#39057;悖?#25919;府就没有必要把这个项目交给你。所以大家可以看到,这个项目的定位必须立足三个重要的基础:第一,京津冀一体化,我们的项目怎么才能够有助于推动京津冀一体化?#24247;?#20108;,北京打造世界城市,项目怎样更有助于推动世界城市的?#32469;稹?#31532;三,大兴的定位,在新一轮的发展中,大兴的核心就是三个城,第一城是大兴新城,第二是亦庄新城,第三个就是新航城,而庞各庄恰好位于新航城的重要区域。


星牌在这片区域已经具备了良好的发展基础,当我们提出朝着国际健康城推进的时候,国际健康城必须要有几个重要的标志。第一个标志,是国际交往中心,必须拥有国际级的会展中心,大家今天在这儿开会就看到了,甘董在此之前已经形成了一定的规模。第二个标志,要建设一系?#34892;菹信?#22871;服务,举办国际会议经常是一边打着球,一边举办会议,这里球场已经建成了,也具备一定的基础。最重要的是,星牌已经和中国人寿合作,成立了国寿星牌大健康公司,已经拥有健康中心、养生?#39057;輟?#32769;年公寓等设施,从国际健康城的角度来说,已经具备了非常好的基础。


因此,项目立足在北京这一核心区位,作为面对中国人寿2亿多保险客户的健康产业示范性项目,它的定位必须是全国领先,在全球有影响力的国际健康小镇


一个产业的形成,一个小镇的打造不是?#31350;?#32780;来。一定要根据天时、地利、人和,三方面结合在一起才能形成非常成功的状况


2、两个市场主体:由央企+民企两个市场合作建设运营国际健康小镇。


星牌与国寿共同打造健康管理有限公司


国际健康小镇在开发运营中,除了正常的小镇建设运营之外,还涉及到农村集体土地改革的试点工作,不论特色小镇的建设还是农村集体土地改革都需要通过市场化的手段来推进,但同时还需要保障区域内农民的权益。因此在策划国际健康特色小镇时,我们认为应该在政府的统一协调下,由民企星牌集团联合国企中国人寿,两个市场主体通过混合所有制的?#38382;?#20849;同推进建设,并且开?#29260;?#21488;,吸引多元社会资本与资源导入。同时农民通过组建联营公司,通过农村集体用地作价入股的?#38382;讲?#19982;到项目中来,最终形成由国企作为保障,民企负责市场化运作,农民合作受益的共赢开发运营模式。


3、三位一体融合,健康管理、文化旅游和居住生活融为一体的特色小镇。


大家可以看到,这个项目另外一个重要的合作伙伴是复华集团。有人也许觉得奇怪,你做健康,引入人寿,再去引入301、协和,这个比较合理,为什么要引入复华呢?这就是我们所研究出来的行业规律了。全世界的养生、养老的产业,就是三种类型。第一种类型是居家养老,?#32469;?#26159;在亚洲国家,大概占到80%以上。第二种是在拥?#26143;?#23665;绿水,比较静的地方养老。第三种是在度假区,人来人往比?#20808;?#38393;,能够排解孤独,全世界许多知名的度假区都是养老胜地。星牌去引入复华这样的机构,就是想创造出一个非常大的北京新型文化旅游度假目的地,可以吸引大量人气,让老人不会待着非常寂寞。


要想做一个健康小镇,要具?#21018;?#21512;健康小镇的相关资源和相关产业?#21738;?#21147;,形成紧密的联系。所以,我们最后的合作办法是人寿、星牌和复华三家合作,核?#21738;?#21147;就是搭建平台。我们正在搭建一个国际健康小镇的平台,而星牌与人寿合作的国内最顶级的健康管理公司也正是在我们这个平台上。


4、四个领域模式


通过健康特色小镇的打造,还将实现四个领域?#21738;?#24335;示范:一是探索农村经营性土地改革示范模式;二是探索混合所有制建设特色小镇示范模式;三是探索健康+(文化旅游、会议会展、创新研发、教育培训)的产业发展示范模式;四是由于中国人寿的深度参与,小镇将探索商业保险推动健康产业发展示范模式。


5、五个价值体现


通过项目的打造,将会带来五大价值。

一是经济价值本项目总投资近300亿元,建设阶段累计税金60亿以上,运营期每年税金近10亿;

二是社会价值?#21644;?#36807;“保既得?#27604;?#20445;农民的利益下带动农民共同富裕,?#30053;?#23601;业岗位超过3万个,带动区域整体快速发展;

三是区域价值项目以健康产业为核心,集聚吸引相关产业集群,带动区域产业升级发展,推动京津冀区域的协同发展;

四是城市价值项目已世界级水准打造全国健康服务产业的示范标杆,对于北京打造世界城市,优化首都功能,新机场建设将起到重要的支撑作用;

五是国家价值通过健康特色小镇的打造,实现农村集体土地改革,混合所有制推动特色小镇开发,健康中国国家战略以及京津冀区域协同发展等多个国家战略的推动。

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